Zwischen der ersten Besichtigung und dem Termin bei der Bank steht meistens dieselbe Frage im Raum: Was darf die Rate im Monat kosten? Die Antwort ist schnell gefunden und führt trotzdem an der eigentlichen Entscheidung vorbei. Ein Immobiliendarlehen läuft über zwanzig bis dreißig Jahre, der Zinssatz gilt aber nur für die vereinbarte Bindung, meist zehn Jahre. Was danach offen bleibt, bestimmt die zweite Hälfte der Finanzierung. Wie stark ein Prozentpunkt Zinsunterschied auf diese Restschuld durchschlägt, macht ein Finanzierungsrechner in wenigen Zeilen sichtbar.
Die Rate zeigt die Belastung, nicht den Schuldenstand
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Zinsbindung gleich. In ihr stecken Zins und Tilgung, und beide Anteile verschieben sich mit jeder Zahlung: Der Zinsanteil sinkt, weil die Schuld kleiner wird, der Tilgungsanteil wächst im selben Maß. Tempo bekommt dieser Vorgang durch die anfängliche Tilgung. Ein Prozent Anfangstilgung ergibt eine bequeme Rate und eine Rückzahlungsdauer von mehr als vierzig Jahren, zwei Prozent halbieren diesen Zeitraum grob und verschieben damit die Summe, die am Ende der Zinsbindung offen bleibt. An dieser Stellschraube entscheidet sich die Finanzierung.
Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen macht die Größenordnung greifbar: 300.000 Euro Darlehen, 3,95 Prozent Sollzins, zwei Prozent Anfangstilgung. Daraus folgt eine Rate von 1.487,50 Euro. Nach zehn Jahren sind 178.500 Euro geflossen, davon gut 105.000 Euro als Zinsen. Offen bleiben rund 226.600 Euro. Mit drei Prozent Anfangstilgung steigt die Rate auf 1.737,50 Euro, die Restschuld sinkt dafür auf etwa 189.900 Euro. Zweihundertfünfzig Euro mehr im Monat verschieben also fast 37.000 Euro.
Fünf Jahre Zinsanstieg, übersetzt in Kaufkraft
Wer im Juni 2021 einen Wohnungsbaukredit abschloss, zahlte im Schnitt 1,29 Prozent. Im Juni 2026 kostet dieselbe Finanzierung im Neugeschäft durchschnittlich 3,95 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Juni 2026). Dazwischen liegt kein gleichmäßiger Anstieg, sondern ein Sprung: Bereits im Dezember 2022 standen 3,52 Prozent in der Reihe. Der Durchschnitt bildet alle Zinsbindungen und Beleihungsausläufe ab, ein individuelles Angebot kann darüber oder darunter liegen. Zum Stillstand kommt der Markt deshalb nicht: Im Juni 2026 vergaben deutsche Banken neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte über 19,8 Milliarden Euro (Quelle: Deutsche Bundesbank, Neugeschäftsvolumina, Juni 2026).
Praktisch übersetzt: Eine Rate von 822,50 Euro trug 2021 ein Darlehen über 300.000 Euro bei zwei Prozent Tilgung, heute reicht derselbe Betrag für rund 166.000 Euro. Nicht der Kaufpreis hat sich verändert, sondern der Preis des Geldes. Das Thema wirkt sperrig, gehört aber zur selben Übung wie ein geklärtes Verhältnis zum eigenen Geld.
Die Zehnjahresfrist beginnt später als gedacht
Für Verträge mit gebundenem Sollzins gibt es einen Ausweg, den keine Bank wegverhandeln kann. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB darf ein Darlehen in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden, mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Entschädigung. Der Haken steckt im Fristbeginn. Gezählt wird ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab der Unterschrift. Bei einem Neubau mit Teilauszahlungen nach Baufortschritt liegen zwischen beiden Terminen leicht ein bis zwei Jahre.
Eine zweite Feinheit betrifft alle, die zwischendurch neu verhandeln. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs. Jede Verlängerung beim bisherigen Institut stellt die Uhr also auf null. Ausschließen oder erschweren lässt sich das Recht laut Absatz 4 der Norm nicht.
Warum die Ein-Prozent-Grenze bei Baugeld nicht greift
Hartnäckig hält sich eine Vorstellung: Eine vorzeitige Ablösung koste höchstens ein Prozent der Restschuld. So einfach ist es nicht. Diese Deckelung steht in § 502 Absatz 3 BGB, gilt dem Wortlaut nach jedoch ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also den klassischen Ratenkredit. Für das Immobiliardarlehen bleibt es bei der angemessenen Entschädigung nach Absatz 1, eine Obergrenze nennt das Gesetz dort nicht. Hinzu kommt: Während der Zinsbindung ist eine vorzeitige Rückzahlung nach § 500 Absatz 2 Satz 2 BGB überhaupt nur bei berechtigtem Interesse möglich, etwa beim Verkauf der Immobilie. Wer flexibel bleiben will, regelt das vorher über Sondertilgungsrechte im Vertrag.
Häufige Fragen
Welche Zinsbindung passt bei diesem Zinsniveau?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, weil die Zinskurve sich verschiebt. Im Juni 2026 waren kurze Bindungen in Deutschland sogar teurer als lange. Entscheidend ist eher, wie viel Planungssicherheit ein Haushalt braucht und wie hoch die Restschuld am Ende der Bindung ausfällt.
Wie viel Eigenkapital sollte vorhanden sein?
Als Faustregel gilt, die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu tragen, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Sie lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger fällt der angebotene Zinssatz aus.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert, entweder beim bisherigen Institut oder bei einer anderen Bank. Ein Wechsel am Bindungsende kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung, nur die Gebühren für die Abtretung der Grundschuld fallen an.
Lohnt sich eine höhere Tilgung oder lieber Sondertilgung?
Eine hohe Anfangstilgung senkt die Restschuld verlässlich, bindet aber jeden Monat Liquidität. Sondertilgungsrechte kosten meist keinen Zinsaufschlag und bleiben freiwillig. Für Haushalte mit schwankendem Einkommen ist die zweite Variante die robustere Wahl.
Was jetzt konkret zu tun ist
Vor dem nächsten Bankgespräch lohnt eine halbe Stunde am Küchentisch: Darlehenssumme, Sollzins und Anfangstilgung eintragen, dann die Restschuld nach zehn Jahren notieren und dieselbe Rechnung mit einem Prozentpunkt mehr wiederholen. Wer diese zweite Zahl kennt, verhandelt anders. Die nötige Aufstellung unterscheidet sich kaum von der, mit der man eine Reise im Winter durchplant, nur läuft sie über zehn Jahre statt über zehn Tage. Und wer die Zinsbindung schon laufen hat, trägt sich den Tag der vollständigen Auszahlung in den Kalender ein: Zehn Jahre später beginnt die Wahlfreiheit.