Zwei Wege führen zum Budget für die erste eigene Wohnung, und sie enden fast nie beim selben Betrag. Weg eins beginnt beim Wunschobjekt und sucht die passende Rate dazu. Weg zwei beginnt bei der Haushaltsrechnung und leitet daraus rückwärts den Kaufpreis ab. Die Herleitung des zweiten Wegs steht in Ratgebern unter dem Stichwort Baufinanzierung vergleichen: erst die tragbare Rate, daraus die Darlehenssumme, daraus der Kaufpreis. Der Unterschied zwischen beiden Wegen ist keine Feinheit, sondern gern eine sechsstellige Summe.
Weg eins beginnt bei einer Faustregel mit Konstruktionsfehler
Auf vielen Seiten steht eine Zahl, die sich hartnäckig hält: Höchstens 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens dürften ins Wohnen fließen. Eine gesetzliche oder aufsichtsrechtliche Grundlage hat sie in Deutschland nicht. Vom Darlehensgeber verlangt das Kreditrecht lediglich eine eingehende Prüfung von Einkommen, Ausgaben und wirtschaftlichen Umständen; eine feste Einkommensquote nennt es nirgends. Wer sie trotzdem als Zielwert nimmt, orientiert sich ausgerechnet an der Schwelle, ab der die europäische Statistik von Überbelastung spricht.
Zur gemessenen Realität ist der Abstand beträchtlich. Die Bevölkerung in Deutschland wendete 2025 im Schnitt 24,1 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnkosten auf, bei Alleinlebenden waren es 33,2 Prozent, bei zwei Erwachsenen mit Kindern 22,3 Prozent (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2025). Diese Wohnkosten enthalten bereits Kreditzinsen, Betriebs- und Instandhaltungskosten, sind also breiter als die reine Darlehensrate. Oberhalb von 40 Prozent lebten im selben Jahr 11,2 Prozent der Bevölkerung. Eine Faustregel, die diesen Bereich zum Ziel erklärt, empfiehlt statistisch den Ausnahmefall.
Weg zwei rechnet von der Rate rückwärts zum Kaufpreis
Am Anfang des zweiten Wegs steht eine Aufstellung, die niemand gern macht. Vom Nettoeinkommen gehen alle laufenden Ausgaben ab: Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, bestehende Kredite. Danach folgen die Kosten, die erst mit der Immobilie entstehen, also Instandhaltung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Heizung. Was übrig bleibt, ist die tragbare Rate. Aus ihr ergibt sich die Darlehenssumme: Rate mal zwölf mal hundert, geteilt durch die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung.
Greifbar wird das mit einem Rechenbeispiel, dessen Annahmen offen liegen. Bei 1.500 Euro tragbarer Rate, 3,90 Prozent Sollzins und zwei Prozent Anfangstilgung ergibt die Formel rund 305.000 Euro Darlehen. Kommen 120.000 Euro Eigenkapital dazu und rechnet man mit elf Prozent Kaufnebenkosten, bleibt ein Kaufpreis von etwa 383.000 Euro. Nicht 425.000 Euro, wie die schlichte Addition von Eigenkapital und Darlehen nahelegt. In Steuern und Gebühren verschwinden rund 42.000 Euro, bevor der erste Umzugskarton gepackt ist.
Der härteste Posten sind die Nebenkosten
Für Kaufnebenkosten gibt es keinen beleihbaren Gegenwert. Banken verlangen deshalb, dass sie aus Eigenkapital bezahlt werden, und genau daran scheitern die meisten Budgetpläne. Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer. Nach dem Bundesgesetz beträgt sie 3,5 vom Hundert, die Länder dürfen davon abweichen (Quelle: Grunderwerbsteuergesetz, § 11 Absatz 1, 2026). In Nordrhein-Westfalen liegt der Satz bei 6,5 Prozent, in Bayern gilt weiterhin der bundesgesetzliche Wert. Zwischen zwei Bundesländern liegen bei 400.000 Euro Kaufpreis damit 12.000 Euro.
Anders als die Steuer folgen Notar- und Grundbuchkosten keinem festen Prozentsatz, sondern dem Geschäftswert. Über die Maklerprovision lässt sich frei verhandeln. Die oft genannte Spanne von neun bis fünfzehn Prozent taugt als Größenordnung für die erste Überschlagsrechnung, ersetzt aber keine Aufstellung der einzelnen Posten. Wer den Betrag kennt, kennt auch den Punkt, an dem sich Sparen wirklich lohnt.
Förderung ist eine Rechengröße, keine Rettung
Familien mit Kindern können einen Teil der Summe über ein Förderdarlehen abbilden. Im Programm für den Neubau von Wohneigentum liegen die Kreditbeträge zwischen 170.000 und 270.000 Euro, gestaffelt nach energetischer Stufe; das Haushaltseinkommen darf bei einem Kind höchstens 90.000 Euro betragen, plus 10.000 Euro je weiterem Kind (Quelle: KfW, 2026). Drei Details fallen in Ratgebern meist unter den Tisch: Ab dem dreizehnten Monat fällt eine Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozent pro Monat an, Sondertilgungen sind ausgeschlossen, und die Zinsbindung endet nach spätestens zehn Jahren. Das Förderdarlehen ersetzt also kein Eigenkapital, es verschiebt nur einen Teil der Zinslast.
Bleibt die Reserve. Drei Nettomonatsgehälter auf einem separaten Konto sind kein Luxus, sondern der Unterschied zwischen einer defekten Heizung und einem Konsumkredit. Wer nach dem Einzug noch einrichten möchte, plant diesen Posten besser gleich mit ein: Ein gut gemachter Teppich in Handarbeit zeigt schnell, wie eigenständig sich die Einrichtung neben der Rate rechnet.
Häufige Fragen
Gibt es in Deutschland eine gesetzliche Obergrenze für die Kreditrate?
Nein. Das Gesetz verlangt vom Kreditgeber eine eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und weiteren wirtschaftlichen Umständen. Sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Immobilienwert über dem Darlehensbetrag liegt oder künftig steigt. Eine feste Einkommensquote ist darin nicht vorgesehen.
Wie viel Eigenkapital sollte vorhanden sein?
Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, weil sie nicht beliehen werden können. Alles darüber senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz. Zusätzlich gehört eine Reserve außerhalb der Finanzierung dazu, die nicht in die Anzahlung wandert.
Warum weicht der Effektivzins vom Sollzins ab?
Der effektive Jahreszins bündelt den Sollzins mit den einbezogenen Nebenkosten des Darlehens. Notarkosten und Grundbuchgebühren zählen ausdrücklich nicht dazu, freiwillig abgeschlossene Versicherungen ebenfalls nicht. Zwei Angebote mit gleichem Effektivzins können deshalb unterschiedlich teuer sein.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die verbleibende Restschuld muss neu vereinbart werden, entweder beim bisherigen Institut oder anderswo. Zu welchem Zins, weiß heute niemand. Deshalb gehört ein Stresstest in die Planung: zwei Prozentpunkte Aufschlag auf die heutige Rate, und die Rechnung muss weiter aufgehen.
Fazit: die Reihenfolge entscheidet
Rechnen Sie zuerst den Haushalt durch, dann die Rate, dann den Kaufpreis, und niemals umgekehrt. Ziehen Sie die Kaufnebenkosten vom Eigenkapital ab, bevor Sie ein Objekt anschauen, und prüfen Sie den Steuersatz Ihres Bundeslandes, nicht den bundesgesetzlichen Wert. Legen Sie danach zwei Stresstests an: eine um zwei Prozentpunkte höhere Anschlussrate und einen Einkommensausfall über mehrere Monate. Hält beides, stimmt der Rahmen. Und behandeln Sie das Ergebnis als das, was es ist: eine Zahl, die Ihnen gehört und nicht dem Objekt. Diese Haltung trägt auch später, wenn es um finanzielle Selbstbestimmung im Ruhestand geht.