Drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung wird die Bank redepflichtig. Bis dahin muss sie mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist und zu welchem Sollzinssatz (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 493 Abs. 1, Fassung 2002). Als Fahrplan taugt sie nicht: Sie ist eine Untergrenze. Wer erst mit dem Schreiben im Briefkasten zu rechnen beginnt, hat für Vergleichsangebote kaum noch Luft.
Vier Wege stehen am Ende der Bindung offen: die Verlängerung beim bisherigen Institut, der Wechsel zu einer anderen Bank, ein vorab gesichertes Forward-Darlehen und die Ablösung über einen Bausparvertrag. Welcher davon rechnerisch trägt, hängt an der Restschuld und am Zinsniveau des Stichtags. Mit Zeitplan und einer durchgerechneten Beispielrechnung stehen die vier Varianten auf dieser Seite nebeneinander. Zuerst kommt trotzdem der Blick in den eigenen Vertrag.
Zwei Kündigungsrechte, die nicht im Vertrag stehen müssen
Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt Darlehensnehmern zwei Ausstiege ein, unabhängig davon, was im Vertrag vereinbart wurde. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens ist eine Kündigung mit sechs Monaten Frist möglich. Endet die Sollzinsbindung vor dem Rückzahlungstermin, genügt sogar ein Monat zum Ende der Bindung (Quelle: BGB, § 489 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2). Vertraglich ausschließen lassen sich beide Rechte nicht.
Praktisch heißt das: Auch eine fünfzehnjährige Bindung ist nach zehn Jahren keine Falle mehr. Sinken die Zinsen in der Zwischenzeit, lässt sich der Vertrag ablösen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das kürzere Recht mit der Monatsfrist geht in Ratgebern regelmäßig unter, obwohl es genau in dem Moment greift, in dem über eine Verlängerung verhandelt wird.
Das Zinsniveau, mit dem 2026 gerechnet wird
Im Juni 2026 kostete eine neue Bindung von über einem bis fünf Jahren im Mittel 3,96 Prozent, eine Bindung über zehn Jahre 3,98 Prozent, laut Deutscher Bundesbank (2026). Zwei Hundertstel trennen die kurze von der langen Sicherheit. Auf dieses Niveau trifft heute jede auslaufende Bindung. Ob die Rate danach steigt oder fällt, entscheidet allein der Abstand zum alten Sollzins.
Liegt der alte Satz unter dem heutigen, steigt die Belastung bei gleicher Tilgung. Umgekehrt gilt dasselbe. Bei einer so flachen Kurve ist eine lange Bindung fast geschenkt. Wichtig ist dabei ein Detail, das viele Angebote verschweigt: Der ausgewiesene Effektivzins bezieht sich bei langer Bindung nur auf diese Periode. Das Zinsrisiko der übernächsten Finanzierung steckt in keiner dieser Zahlen.
Wer schon vor dem Ablauf Sicherheit will, kann sich den Zinssatz über ein Forward-Darlehen im Voraus festschreiben lassen. Bezahlt wird das mit einem Aufschlag für die Wartezeit. Die Abnahmepflicht bleibt bestehen, auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung fallen. Es ist damit eine Versicherung gegen steigende Sätze und keine Wette auf sie.
Prolongation oder Wechsel: was praktisch dahintersteckt
Bleibt das Darlehen beim bisherigen Institut, ändert sich formal nur die Zinsvereinbarung. Eingetragen bleibt die Grundschuld, ein neuer Notartermin entfällt, und das Angebot kommt meist von selbst ins Haus. Bequemlichkeit hat allerdings ihren Preis: Verglichen wird dabei nichts.
Beim Wechsel zu einer anderen Bank muss die Sicherheit übertragen werden. Die Grundschuld wird abgetreten oder neu bestellt, und dafür fallen Gebühren an, die sich am eingetragenen Betrag orientieren. Gegen die Zinsersparnis gerechnet, gehören diese Gebühren in dieselbe Tabelle. Bei einer Ersparnis im vierstelligen Bereich fällt die Antwort meist eindeutig aus, bei wenigen hundert Euro nicht.
Rechenbeispiel: 200.000 Euro Restschuld über zehn Jahre
Die Annahmen: 200.000 Euro Restschuld, eine neue Zinsbindung über zehn Jahre, 3 Prozent Anfangstilgung. Bei 4,0 Prozent Sollzins ergibt das eine Monatsrate von 1.166,67 Euro. In zehn Jahren fließen 66.375,10 Euro an Zinsen, danach stehen noch 126.375,10 Euro offen.
Mit 3,6 Prozent sieht die Rechnung anders aus: Die Rate sinkt auf 1.100,00 Euro, die Zinsen summieren sich auf 59.907,14 Euro. Vier Zehntelpunkte weniger sparen also 6.467,96 Euro. Kurios ist die zweite Zahl: Die Restschuld liegt mit 127.907,14 Euro sogar höher als beim teureren Angebot. Weil sich die Rate aus Zins und Tilgung zusammensetzt, schrumpft mit dem Zinssatz auch der Betrag, der monatlich in die Schuld fließt.
Was mit der Differenz sinnvoll passiert
Monatlich sind das 66,67 Euro Unterschied, über zehn Jahre gerechnet 8.000 Euro, die nicht als Zins abfließen. An dieser Stelle fällt die eigentliche Entscheidung. Wer den Zinsvorteil in die Tilgung steckt und die Rate bei 1.166,67 Euro belässt, steht nach zehn Jahren bei 118.294,76 Euro statt bei 126.375,10 Euro. Rund 8.000 Euro weniger Restschuld, bei identischer monatlicher Belastung wie zuvor. Der Zinsvorteil verschwindet damit nicht im Alltag, sondern in der Schuld.
Nach Spielraum fühlen sich diese 66 Euro im Monat an. Sie reichen für den Sparplan, für Rücklagen oder für die Wohnung: Worauf es bei einem handgeknüpften Teppich ankommt, lässt sich in Ruhe prüfen, wenn die Finanzierung steht. Nur sollte die Entscheidung bewusst fallen und nicht dadurch, dass die niedrigere Rate im Prolongationsangebot voreingestellt ist.
Bleibt die Frage nach dem Zeithorizont. Eine Restschuld, die ins Rentenalter hineinragt, trifft dort auf ein niedrigeres Einkommen. Wie sich Finanzen im Ruhestand planen lassen, ohne dass die Rate zum Engpass wird, ist ein eigenes Thema: Ein klares Money-Mindset für den Ruhestand beginnt bei der Frage, wann die letzte Rate fällig ist.
Häufige Fragen
Wann muss die Bank über die Verlängerung informieren?
Spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung. Sie muss dabei angeben, ob sie überhaupt zu einer neuen Vereinbarung bereit ist und zu welchem Sollzinssatz. Vorher darf sie das freiwillig tun, verpflichtet ist sie dazu nicht.
Lässt sich ein Darlehen nach zehn Jahren kündigen?
Ja, mit einer Frist von sechs Monaten, gerechnet ab dem vollständigen Empfang des Darlehens. Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung gilt dieses Recht, und abbedingen lässt es sich im Vertrag nicht. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Wichtig ist der Stichtag: Gezählt wird ab der letzten Auszahlung, nicht ab der Unterschrift.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Anschlussdarlehen, dessen Zinssatz schon vor der Auszahlung verbindlich festgelegt wird. Für die Wartezeit berechnen Kreditgeber üblicherweise einen Aufschlag. Die Abnahmepflicht bleibt auch dann bestehen, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung gefallen sind.
Ist eine niedrigere Rate nach der Zinsbindung immer gut?
Nicht zwangsläufig. Sinkt die Rate, weil der Zinssatz gefallen ist, schrumpft bei der üblichen Berechnung auch der Tilgungsanteil. Am Ende der neuen Bindung steht dann eine höhere Restschuld als bei gleichbleibender Rate.
Fazit: die Rate festhalten, nicht den Zinssatz feiern
Setzen Sie sich fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung einen Kalendereintrag und rechnen Sie zwei Varianten durch: einmal mit gleichbleibender Rate, einmal mit gleicher Tilgung. Im Beispiel oben liegt der Unterschied bei rund 8.000 Euro Restschuld. Fordern Sie beim Prolongationsangebot außerdem den vollständigen Tilgungsplan an, nicht nur die Monatsrate. Erst diese Tabelle zeigt, was am Ende der neuen Bindung übrig bleibt.